اهمیت آشنایی با نکات حقوقی املاک چیست؟

نکات حقوقی املاک می تواند، در هر دوره از زندگی شخص مفید واقع شود. معمولا افراد با ندانستن اطلاعات حقوقی ملکی و نداشتن آگاهی در مورد اصطلاحات حقوقی املاک، وارد معاملات ملک شده و چشم بسته و بدون آگاهی زیر کاغذهایی را امضا می کنند، که می تواند، افراد را دچار چالش های سخت، ضررهای مالی سنگین و به طبع آن مشکلات روحی فراوان کند. پس آموزش مسائل حقوقی املاک مانعی برای ایجاد این نوع دغدغه ها و مشکلات خواهد بود. فرآیند خرید و فروش، پیش خرید، رهن و اجاره زمین، خانه و یا هر نوع ملک دیگر به قدر پیچیده است، که یا باید خود شخص دارای اطلاعات جامع و کامل در مورد قوانین حقوقی املاک باشد، یا باید در مورد مسائل حقوقی ملکی از نظر یک کارشناس خبره و کارآزموده مشاور املاک یا وکیل دادگستری کمک بگیرد. برای اینکه در تله کلاهبرداران گرفتار نشویم، لازم است، حداقل اطلاعاتی در مورد دانستنی های ملکی و حقوقی و نکات طلایی املاک داشته باشیم.

در ادامه با گروه مشاورین املاک دیاموند همراه باشید، تا با مهمترین نکات حقوقی املاک آشنا شوید.

مهمترین امور حقوقی املاک و دانستنی های جالب املاک پیش از معامله

از مهمترین نکات حقوقی خرید و فروش ملک قبل از معامله است. پیش از اینکه وارد معامله با فردی چه به عنوان فروشنده و چه به عنوان خریدار شوید، حتما مسائل زیر را با جزئیات بررسی نمایید.

• بررسی کامل مدارک فروشنده و ایضا خریدار: مدارک شناسایی دو طرف معامله و یا وکیل های قانونی آن ها را با جزئیات بررسی کنید. مطمئن شوید که طرف مقابل ممنوع المعامله نباشد. به عنوان مثال فرد محجور یا ورشکسته نباشد، چون این افراد از نظر قانونی اجازه معامله ندارند. و سند ملک به نام شخص فروشنده باشد.
• نکات حقوقی ملک دارای سند: حتما قبل از انجام معامله شرایط سند را به شکل کامل از نظر مشاعات، توابع و ملحقات، ثبت در دفاتر اسناد، وثیقه ای یا توقیفی بررسی کنید، زیرا سندهای ملکی دارای انواع مختلف با قانون های ثبتی متفاوت است. بنابراین قبل از معامله خریدار یا مستاجر باید از نوع سند ملکی مورد معامله اگاه باشد. همچنین ممکن است سند با دستور دادگاه توقیف شده باشد خرید و فروش املاک توقیفی نیز غیرقانونی است. با مراجعه و استعلام از اداره ثبت اسناد می توان از توقیف نبودن سند مطمئن شد.
• اطلاعات حقوقی خرید زمین: در این مورد دقت کنید، که زمین هایی که توسط دادگاه های انقلاب مصادره گشته و به نهاد هایی مثل بنیاد مستضعفان و … داده شده است، دارای مشکلاتی هستند، از جمله اینکه، ممکن است صاحب اصلی بازگشته و برای تصاحب مجدد زمین خود به مراجع قضایی شکایت کند. این شکایات از طرف مراجع قانونی بررسی خواهند شد.
• خرید زمین کشاورزی و مشمول طرح عمرانی: در این مورد دقت کنید، که بعضی از زمین های کشاورزی دارای سند قانونی نبوده و به شکل محلی و سنتی تنظیم شده اند. قبل از معامله ی این نوع زمین ها از مراجع ذی صلاح قانونی بودن سند زمین مورد نظر را حتما بررسی کنید. ضمنا مطمئن شوید زمین مورد نظر درون طرح عمرانی شهری نیست.
• نکات حقوقی در املاک وارثی: این معاملات با رضایت همه وراث قابل انجام است، و حتی در صورت ناراضی بودن یک ورثه معامله تا طی مراحل قانونی و مشخص شدن سهم هر کدام از وراث به تعویق خواهد افتاد. حتما دقت کنید، قبل از انجام معامله ی این گونه از املاک گواهی انحصار وراثت را با مدارک شناسایی همه ی وراث مطابقت دهید. همچنین از پرداخت مالیات بر ارث توسط وراث مطمئن شوید.
• مشخص کردن شرایط فسخ قرارداد: تا تحویل کامل ملک چه از نظر فیزیکی و چه ثبتی پول را به شکل کامل پرداخت نکنید. در مورد صاحب ملک نیز توصیه می شود شرایطی را برای فسخ قرار داد در قولنامه مشخص کنند، تا در صورت عدم پرداخت به موقع پول توسط خریدار یا مستاجر بدون مراجعه به دادگاه بتوانند، قرارداد را فسخ نمایند.
• اطلاعات حقوقی ملک برای ثبت سند: دقت کنید معاملات ملکی با قرارداد غیررسمی را در یک مشاور املاک دارای جواز کسب معتبر آگاه به اطلاعات حقوقی مشاورین املاک انجام دهید، که بعد از انجام معامله حتما یک کد رهگیری به همراه هولوگرام به شما ارائه شود. یک مشاور املاک دارای مجوز با ثبت معاملات در سامانه اسناد کشور و دریافت کد رهگیری معتبر مانع از فروش ملک به چند نفر خواهد شد. همچنین می توانید، با استفاده از کد رهگیری مذکور اطلاعات کافی را در مورد سند از سامانه اسناد و املاک به دست آورید. همه ی معاملات مربوط به انتقال و ثبت سند را نیز در دفتر اسناد رسمی و سامانه ثبت اسناد و املاک نزد مامور دارای صلاحیت قانونی انجام دهید.
• امور حقوقی ملک موقوفی: تعداد زیادی از املاک وقفی در اختیار افرادی برای کاربرد مسکونی و تجاری قرار دارند. دقت کنید، که در این نوع سند زمین هیچ وقت قابلیت خرید و فروش ندارد، فقط قابلیت اجاره داشته و خریدار ملزم به پرداخت اجاره سالیانه کمی به اداره اوقاف است. موقوفی نبودن ملک را می توان با استعلام از اداره اوقاف مشخص کرد. لازم به ذکر است که سند اوقافی سند معتبری است.
• دانستنی های حقوقی املاک در رهن: ملک در رهن قابل خرید و فروش نیست. در رهن بودن ملک در داخل سند قید می شود. در این حالت می توان ملک را توسط مبایعه نامه فروخت، و بعد از فک رهن ملک، سند به نام خریدار صادر شود. کار درست این است، که از طرف فروشنده وکالت فک رهن به خریدار شود. و خریدار نیز مقداری از پول را برای هزینه های فک رهن نزد خود نگه دارد. طلق سند یعنی اینکه در سند رهن بانک یا توقیف نیست، و قابلیت فروش دارد.
• بررسی فیزیکی ملک: یکی از نکات حقوقی در خرید ملک این است که از نظر فیزیکی حتما باید خریدار ملک را بررسی نماید و مشکلات ظاهری بنا و یا حتی در آپارتمان وضعیت پارکینگ و انباری و دسترسی به مشاعات ساختمان و سایر موارد را از نزدیک بررسی نماید. اگر ملک خریداری شده دارای مستاجر است، حتما قبل از تنظیم سند شرایط مستاجر تعیین تکلیف شود. مالکیت جدید آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ و انباری حتما در سند قید گردد.
• نکات حقوقی املاک در مورد بدهی ها: قبل از انتقال سند باید همه بدهی های ملک به شهرداری و سایر ارگان ها توسط فروشنده پرداخت و مالیات تسویه گردد. و خریدار نیز باید از ادارات مربوطه استعلامات لازم را در مورد این موضوع به عمل آورد. مالیات ملک به دو شکل مالیات بر اجاره و مالیات انتقال سند است. مالیات بر اجاره بر درآمد سالیانه از اجاره اعمال می شود، که توسط موجر پرداخت می گردد. پنج درصد ارزش ملک نیز به عنوان مالیات انتقال سند توسط دارایی تعیین می شود، که مالک ملزم به پرداخت آن است. و دقت شود بدهی از نظر پرداخت شارژ وجود نداشته باشد.

اشاره ای کوتاه به اصطلاحات حقوقی مشاورین املاک

قولنامه: قولنامه یا توافق نامه برگه ای است، که بعد از توافق بین خریدار و فروشنده نوشته می شود. بعد از نوشتن قولنامه خریدار صاحب ملک نیست، و فروشنده هم به پول خود نرسیده، ولی تاریخ دریافت پول، ثبت سند و تحویل ملک و شرایط فسخ قرارداد و سایر موارد مهم در آن دقیقا و بدون ابهام ذکر می شود.

بایع، مبیع و عقد بیع یا مبایعه نامه: به کسی که تصمیم به فروش مالی دارد بایع، به مال مورد معامله مبیع و به قرارداد ملکی که در آن پول بین خریدار و فروشنده معاوضه می گردد، عقد بیع ملک یا مبایعه نامه می گویند. در مبایعه نامه بعد از امضا قرار داد خریدار صاحب ملک خواهد شد. در صورتی که مبایعه نامه در دفتر مشاور املاک دارای مجوز تنظیم شود، یک سند عادی خواهد بود. البته این اسناد داری وجاهت قانونی هستند، ولی به اندازه سند رسمی قابل استناد نخواهند بود. در اسناد عادی معمولا تاریخ دقیق حضور طرفین در دفتر ثبت اسناد رسمی برای انتقال سند ذکر می گردد.

منقول و غیرمنقول: اموال منقول قابل جابه جایی هستند، مانند خودرو ولی اموال غیر منقول قابل جابه جایی و تغییر مکان نیستند، مانند خانه.

عرصه و اعیان: به زمین عرصه و به هر چیزی که روی آن ساخته می شود، اعیان گفته می شود.

اجاره نامه: یکی از مهمترین اطلاعات حقوقی املاک در مورد اجاره نامه است. قراردادی که بین مالک و مستاجر نوشته شده و در آن اطلاعاتی از جمله مشخصات مالک و مستاجر، مقدار اجاره ملک، مدت زمان اجاره و تعهدات طرفین معامله نوشته می شود. اجاره دهنده را موجر و مال اجاره شده را عین مستاجر می نامند. قرارداد اجاره، عقد لازم بوده یعنی تا پایان قرارداد، یا با توافق طرفین قابل فسخ است. و موجر یا مستاجر حق فسخ یک طرفه را ندارند. لازم است مستاجر بعد از پرداخت اجاره از صاحب ملک رسید دریافت کند.

قانون افراز و فروش املاک مشاع: به ملکی که دارای چندین مالک بوده، و هر کدام از مالکین سهمی از ملک دارند، ملک مشاع گفته می شود. مثلا در نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان مالکیت به دو شکل اختصاصی و مشاعی است. قسمت مشاع می تواند، شامل حیاط، راه پله، آسانسور و… باشد. هزینه های این قسمت بر اساس متراژ قسمت اختصاصی بین مالکین تقسیم می شود. به ملک مشاعی که بین مالکین تقسیم شده است، مفروز گفته می شود. در این زمینه باید به دو کلمه افراز و تفکیک دقت نمود افراز ملک مشاع با تفکیک آن در مواردی متفاوت است. مثلا در تفکیک کلا ملک از حالت مشاع خارج می گردد، و هر کس به سهم خود خواهد رسید. ولی در افراز ممکن است، فقط یکی از مالکین تقاضای افراز سهم خود را داشته باشد، و بقیه ملک به همان شکل مشاع باقی بماند. هیچکدام از مالکین حق تصرف تام ملک مشاع را بدون اجازه ی سایرین ندارد، حتی اگر سهم بیشتری داشته باشند. ولی هر کدام از مالکین بدون اجازه سایر مالک ها می تواند، به شکل قانونی سهم خود را بفروشد.

افاقه: به توافقی که در نهایت منجر به فسخ قرارداد می شود، افاقه یا تفاسخ می گویند.

حق انتفاع: یعنی سود بردن از ملک یا مال فردی برای مدت معین یا حتی نامعین. اجاره یک ملک نوع کامل انتفاع است.

حق ارتفاق: این حق فقط در مورد املاک وجود دارد. بدین شکل است که مالک برای افرادی در ملک خود حقی قائل شود. مثلا در زمین کشاورزی حق رفت و آمد برای همسایه مجاور خود ایجاد کند. این حق با فروش ملک به دیگری از بین نمی رود.

حق سرقفلی: این اصطلاح فقط در مورد املاک تجاری کاربرد دارد. به شکل خلاصه مستاجر بعد از سالها موجب به شهرت رسیدن ملک تجاری موجر شده است، بنابراین در آن ملک سهم خواهد داشت.

نکات حقوقی مشارکت در ساخت: باید دقت نمود مشخصات دقیق طرفین معامله بر اساس اسناد ثبتی در قرار داد ذکر شود. اینکه هر شخص چه مقدار مال و پول به میدان میاورد، و چه تعهداتی به گردن او خواهد بود، با جزئیات ذکر گردد. سهم هر کدام از افراد بعد از ساخت چقدر خواهد بود، دقیقا مشخص شود. در قرارداد ذکر گردد، که کار ساخت در چه تاریخی آغاز و در چه تاریخی به اتمام خواهد رسید. ویژگی های فیزیکی و اجرایی ساختمان مثل نوع سرامیک و شیرآلات با جزئیات ذکر شود. حتی المقدور در قرارداد ذکر گردد که سازنده حق پیش فروش واحدها را ندارد. سازنده حتما دارای پروانه ساخت از نظام مهندسی بوده، و توانایی مالی کافی داشته باشد. سازنده تعهد کند، که نوسانات قیمت روی فرآیند پروژه تاثیری نخواهد گذاشت.  حتما برای عدم انجام تعهدات توسط طرفین معامله خسارت و حق فسخ تعیین شود. فردی بی طرف از کانون وکلا یا نظام مهندسی به عنوان داور در قرارداد ذکر شود، تا در صورت بروز مشکل تصمیم نهایی را اخذ نماید.

پایان کار ساختمان: بعد از اتمام ساخت ملک شهرداری مدرکی دال بر قانونی بودن ساخت و نداشتن بدهی به شهرداری به مالک می دهد که به آن مدرک پایان کار ساختمان گفته می شود.

در مقاله فوق تلاش کردیم با ارائه نکات حقوقی کوتاه املاک به شکل ساده اصطلاحات رایج را توضیح دهیم. برای آشنایی بیشتر با نکات حقوقی مشاور املاک می توانید به سایر مقالات موجود در وب سایت مشاور دیاموند ملک مراجعه کنید.

سوالات متداول نکات حقوقی املاک

• آگاهی از نکات حقوقی املاک چرا اهمیت دارد؟ اطلاعات حقوقی املاک برای خرید، فروش، رهن، اجاره و… به قدری پیچیده، مهم و دارای جزئیات است، که در صورت نداشتن آگاهی کافی در مورد آن فرد دچار ضرر مالی فراوان خواهد شد. و در صورت نداشتن قرارداد کامل، با جزئیات و رسمی حتی از طریق مراجع قانونی نیز نمی تواند اقدام به بازگردانی حقوق خود کند.
• به طور خلاصه نکات حقوقی فروش ملک شامل چه مواردی است؟ نکات حقوقی مهم برای خرید ملک به شکل مختصر شامل بررسی کامل مدارک شناسایی فروشنده و خریدار. بررسی کامل و با جزئیات سند ملک. در توقیف نبودن ملک. بررسی ممنوع المعامله نبودن فروشنده. قرار دادن پرداخت خسارت برای انجام ندادن تعهدات هر کدام از طرفین معامله است.
• تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت به چه شکل است؟ تقسیم واحدهای مشارکت در ساخت کاملا به شکل توافقی است. هیچ محدودیت قانونی در این زمینه وجود ندارد. فقط باید دقت نمود، که سهم هر فرد به شکل کامل و با جزئیات در قرارداد رسمی اولیه حتما ذکر گردد.
• نکات مهم تنظیم اجاره نامه چیست؟ در متن قرارداد مشخصات کامل موجر و مستاجر، تاریخ دقیق اتمام قرارداد و مدت اجاره و تعهدات طرفین با جزئیات ذکر شده و به امضای دو طرف برسد.
• ملک مشاع چه ملکی است؟ هر ملک یا زمینی که دارای چند مالک بوده و هر کدام از مالکین در آن دارای حق هستند، را ملک مشاع می گویند.